penguin前回は減価償却を利用した節税目的の投資について書きましたが、今回はより細かい点をご説明したいと思います。
まず重要なのは、不動産を購入する時には建物と土地とに分かれます。
減価償却を多く取るためには、建物部分を多くする必要がありますが、築古アパートは建物の償却が進んでいるために多く取ることができません。
ここは償却年数とのトレードオフで非常に悩ましい部分です。
償却年数を短くするために、築古物件を購入すると、今度は建物本体部分をあまり計上できなくなってしまうのです。
土地と建物の按分は、通常は固定資産税の按分比率と同じ割合で按分するのが一般的です。
では、土地が少なめのアパートを購入してはどうかとなりますが、そうなると、そもそもの評価が伸びずに融資額が少なくなってしまうのです。
当社がよく利用するノンバンクのL＆Fでは、土地の評価が重視されることが多いため、土地が少なめの物件ですと、そもそもの評価が出なくなってしまうのです。
難しいですね
ですから、節税目的のアパートを購入する際には、
・利回り
・評価
・土地建物の比率
・転売する際の価格が保持される見込みか
これらのファクターが絡み、非常に高度な経験やスキルが必要になるわけです。
もちろん、そもそも賃貸需要があるかも重要ですので、売買だけではなく、賃貸にも明るくないとこのような物件の紹介が難しいというのは、なんとなく想像して頂けるのではないかと思います。