penguinどんな物件を購入すべきなのかは、決まった答えがありません。一人ひとりオーダーメイドになります。 ただキーワードは以下の通りとなります。
土地値に近い
賃貸需要がある
利回りが高い
建物の状態が良い
権利調整により将来的に高値で売れる可能性がある
１つ１つ説明していきたいと思います。
・土地値に近い 当社の場合は築古物件を提案することが多いのですが、最近では物件価格が高騰しています。利回りが高い物件は買付が殺到して、なかなか購入することができません。 そんな中でどうやってこの市況を渡り歩くのかという観点から、当社では「利回りが低くても土地値に近い物件」をお勧めすることがあります。 土地値に近い物件であれば、出口として更地で売却するという方法が取れます。また残債が土地値まで減ってしまえば、それ以上は資産が減らないという安心感があります。 新築アパートは、見栄えが良いのですが、建物が古くなるにつれてどんどん価値が減少してしまいます。なので、絶対的な資産である土地値まで残債が減るまでに長い時間がかかってしまいます。
・賃貸需要がある 賃貸経営をする以上、賃貸需要がないエリアで物件を購入しても意味がありません。 例えば群馬県の○○町で利回り50％とか、そんな物件はけっこう多いのですが、そのような物件を購入しても入居者がいなければ「絵に描いた餅」になります。 当社では賃貸住宅の管理をしております。管理戸数は2026年1月時点で700部屋を超えました。北海道から九州まで管理物件はあります。 つまり、どの地域にどれくらいの賃貸ニーズがあるかを熟知しています。管理での経験を売買にフィードバックしているのです。 管理をしていると、すごい僻地なのに異常なほど賃貸ニーズが強いことや、またその反対のこともあります。 これも自分で大家業をしているからこそ身をもって体験していることだと言えるのではないでしょうか。
・利回りが高い サラリーマン投資家が初期段階で追うべきは利回りであると考えています。 なぜかと言うと、規模の拡大において、利回りが高いことで規模の拡大が早くなるからです。
利回りが高い → キャッシュフローが増える → 自己資金が貯まる → 新たな物件が購入できる
このようなサイクルを回すことができるからです。 ちなみにこのサイクルは『金持ち父さん 貧乏父さん』からヒントを得たものです。 イメージとしてはスキー場の斜面に雪玉を転がすと、どんどん大きくなっていくようなものです。 最初の雪玉をきっちりしたものを作れれば、後は当社にお任せ頂き、一緒に転がしていくだけなのです。
でも中には雪玉と思っていたのが、実は中身のない風船だったりするのです。 例えばワンルームマンション投資です。 このようなワンルームマンションを融資で購入しても、決して雪玉にはならずに、投資とは言えない結果になってしまいます。 では風船をつかんでしまった場合はどうするのか？ ご安心ください。当社ではそのような方がたくさんいらっしゃいます。 当社にて高値で売却して、本当の雪玉を当社で仕込んで頂ければと思います。 イメージはとても重要です。正しいイメージを持てばより成功に近づくことができます。
・建物の状態が良い 不動産投資を長くやっていますと、建物を見るだけで近い将来問題が起きそうかどうかが判断できます。 当然問題が起きれば、余計な費用がかかり、実質的な利回りが低下します。 そうならないためにも、築古物件こそ、物件を見極める目利き力が重要になります。
・権利調整により将来的に高値で売れる可能性がある 例えば現在は再建築不可であっても、将来的にいくつかの土地を購入することができれば再建築可能になり、価値が跳ね上がる場合があります。 そのような物件は近隣の相場よりもかなり安く購入できますので、しばらくは高利回りで家賃収入を得て、道路につながるような土地が売りに出たら買う、もしくは共同事業として当社が購入することも可能です。 または告知事項ありの物件（例えば事故物件）であっても、当社では問題なく客付けできますので、安く購入して高利回りを得ることも可能です。
権利調整はとても奥深く、高額な資金を用意できない方も可能です。 以前に変わった土地が売られていました。それは私道で、当然ながら再建築不可です。 でもそれを30万円で買ってもらい、300万円で売ることができました。 なんでかと思いますか？ 実はその私道に接道する5件が、土地の持ち分も通行掘削権もなかったのです。 それらを持っていないと銀行のローンが通りにくく、資産価値が下がってしまうのです。 ですので、その5件に私道の持ち分を1件あたり60万円で販売しました。 持ち分なので、分割する必要もなく、測量や分筆の登記も行いませんでした。 このような取引こそまさにWIN-WINな取引ですね。 このように権利調整は限りなくパターンがあり、日本中に宝が転がっています。 宝が埋もれているのはもったいない話ですが、目利きできる者はいくらでも稼ぐことができるのです。
全部で3回にわたってブログを書きましたが、より詳しいことを知りたい方はこちらの過去ブログを読み返して頂いたり、時折募集するオンラインサロンに加入したりして頂ければと思います。 また、今年はワークショップの開催も考えていますので、興味をお持ちの方はぜひご参加ください。