penguin収益物件のポータルサイトを見ていて、相場の平均よりも利回りが高い物件を見つけ、
「お！」となったものの、よく見たら再建築不可ということが誰しも経験があるのではないでしょうか。
これは再建築不可と言いまして、今ある建物を建て替えることが基本的にできないという特殊な物件になります。
なぜ再建築ができないかというと、一番多いのが接道義務を果たしていないからです。
※接道義務 建築基準法第４３条 建築物の敷地は道路に２メートル以上接しなければならない
よくあるのが、１．８メートルしか接していない。
もしくは前面道路が建築基準法上の道路ではない。などです。
次に多いのが市街化調整区域です。
もともと市街化調整区域は、市街化してはいけない地域のため、本来であれば建物を建築することができないのですが、なぜか建築されてしまった状態です。
これも理由は様々ですが、市街化調整区域に制定される前に、建物が立ち並んでいる状態であった場合には「既存宅地特例」で建築ができた場合があります。
他にも様々な理由があるのですが、だいたいはこの２つに集約されます。
再建築不可を理解したところで、このような物件を買うべきかどうかというポイントになりますが、私は購入しても良いと考えています。
出口戦略を考えれば、投下資本の回収がまず第一の目的になりますが、高利回りで回すことができれば。
例えば利回り１０％程度で回せるのであれば、単純計算で１０年間で投下資本を回収できるのです。
築古だと建物が何年持つのかと心配になるかもしれませんが、S５０年以降に建築されたものであれば、きちんとメンテナンスしていけば、あと３０年は使えると思います。
また、再建築不可ですと入居付けに問題があるか心配になるかもしれませんが、結論としてほとんど関係ありません。
そして、ここからは運があるかどうかになりますが、再建築不可の物件が化ける可能性があります。
私は以前関西地方で、再建築不可の物件を保有していたのですが、それが地上げにあって、結果として購入した価格の３倍で売却できたのです。
２５００万円で利回り３０％ほどありました。
３年ほど保有したので、ほぼほぼ投下資本は回収したのですが、更に３倍で売れてしまったのです。
この年の税金は大変でしたが。。。
この物件については、私が引退するまでに何らかの形で地上げをしようと思っていたのですが、他社に目をつけられてやられてしまいました。
でも、資金の準備もリスクも他社が全て負ってくれたので、私にとっては大変おいしい話でもありました。
再建築不可物件のポイントは、高利回りで投下資本を早めに回収し、運が良ければ地上げで価格が化けるということになります。
