penguinもう10年以上前の話になりますが、私がサラリーマン時代に初めて再建築不可の物件を購入したときの話になります。
場所は駅から徒歩5分ほどの住宅地にある築古のアパートです。当時は不動産投資家も少なかったこともあり、駅近い物件にもかかわらず現況で利回り15%ほどありました。私は投資にあたって、出口と言うのをまず考えます。出口の定義ですが、これは人によってかなり違います。私の定義は投下した資本を回収することになります。この物件の月々のキャッシュフローは約300,000円。購入金額は20,000,000円で、融資が10,000,000円です。
単純計算で言えば30ヵ月も満室で保有すれば、投下した自己資本を回収することができると言うことになります。
ただこのような定義を持つ方が、当時はいなかっため、心配ではありましたがドキドキしながら購入をしました。
この物件の結果がどうなったかといいますと、5年後に購入価格の2倍である40,000,000円で売却をすることができました。
つまり、家賃で自己資金を回収できた上に、20,000,000円のキャピタルゲインを得ることができたと言うことになります。
宅建業者やファンドなどは短期の成果を求められるため、出口がいつになるかわからない、そしてそもそも遵法性に問題がある物件に手を出すことができません。
しかし個人投資家であればその問題はクリアできますので、物件にもよりますが、是非この歪みを活用していただきたいと思います。