物件購入時の重要事項説明時に、「契約不適合責任は免責とする」という文言が出てきて何だろう?と思った方は多いかと思います。

契約不適合責任とは、簡単に言うと不具合等で契約と合っていない場合(債務不履行)に、売主が買主に対して負う責任のことになります。

このような債務不履行が起きた場合、買主は売主に契約不適合責任により、本来の契約に適合した目的物の引き渡しを求めることができます。具体的には、まず補修や代替物または不足分の引き渡しを請求できます。これを「追完請求」と言います。この他、「代金減額請求」、「契約の解除」、「損害賠償請求」も認められています。

不動産売買を例にあげると、屋根・天井裏の損傷などによる雨漏り、水道管の老朽化による水漏れ、シロアリなどによる木部の侵食、基礎や構造物の腐食などが考えられます。

誤解している人が多いのですが、この契約不適合責任は必須ではないことです。

契約不適合責任はあくまで「任意規定」です。任意規定とは、売主・買主という売買契約当事者双方が合意していれば、契約の中で任意の細かな取り決めをしてよく、もちろんその定めは有効になるというものです。

例えば、売主が契約不適合責任を負う期間を独自に設定してもいいですし、既に修復工事を施している箇所については契約不適合責任を負わないなどといった対象範囲を限定することも可能です。特に築年が古い中古住宅については、瑕疵や不具合が存在する可能性が高くなるので、その全部の責任を売主が長期間負うことは難しいと言えます。そういう場合に、契約時に「特約」として任意の規定などを設けることができるのです。

よく築古アパートのマイソク(販売図面)で契約不適合責任免責と書かれていることがありますが、築古アパートの場合は売主も把握していない瑕疵(見えない不具合)が多すぎて、契約不適合責任を免責にしておかないと、怖くて売れないってのが本音です。

ここまでがファクトですが、ここから先は応用編です。

もしもマイソクに契約不適合責任免責と書かれていないのであれば、指値交渉の材料とすることができます。

どうせフルリフォームするなどの予定があれば「契約不適合責任は免責でいいので、もうちょっと安くなりませんか」と交渉しましょう。

交渉というのはお互いが得するために歩み寄る行為です。

契約不適合責任を理解した上で、交渉カードにしてしまいましょう。

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