penguinサラリーマン投資家が直面する融資の壁。一体どこまで物件を買い進めることができるのか、その基準となる自己資本比率に焦点を当てて解説します。
不動産投資で規模を拡大して、いつかはFIREしたい。そう志す投資家にとって、最大の関心事は「自分はあといくら融資を受けられるのか？」ということではないでしょうか。
巷のブログでは、フルローンが出た、オーバーローンが出たといった華やかな話を聞くことがあります。また、個人で10億円規模の物件を購入しているメガ大家も存在します。果たして、個人ではどこまで物件を買うことができるのでしょうか。
1. 規模拡大の鍵を握る 自己資本比率 とは？
融資の判断基準として、一つの目安になるのが自己資本比率です。これは、負債に対する自己資本の割合のことで、法人であれば決算書に必ず記載される重要な指標です。
$$自己資本比率 = \frac{自己資本（純資産）}{総資産（負債 + 自己資本）} \times 100$$
要は、借金と自分の資産とのバランスです。一般的な業界では自己資本比率は20%が最低ラインとされていますが、不動産や通信など、大規模な設備が必要な業種では低くなる傾向があります。
不動産投資においても、20%程度までが安全ラインとされています。つまり、自己資本比率が20%前後であれば、まだ物件を買い進めることができる一つの目安になります。
2. 数字で見る 安全ライン の具体例
例えば、1億円の借金（ローン）がある場合、2000万円程度の自己資産を持っている状態が安全ラインです。
これはざっくりとした例えですが、物件購入時に銀行から「20%の自己資金を入れてください」と言われることが多いのも、この自己資本比率20%という目安から来ていると考えられます。
このラインを下回るようなローンを組み続けていると、だんだんと自己資本比率が低下し、最終的には「これ以上の融資は難しい」という状態に陥ってしまいます。
3. なぜフルローンが可能なのか？
一方で、フルローンで物件を購入できているケースもあります。これは、不足している20%の自己資本部分を、サラリーマンとしての信用で補填していると考えることができます。
サラリーマンという職業には社会的な信用があり、銀行は「もしもの時も給与から返済ができる」と判断します。つまり、属性（勤務先や年収）が自己資本の代わりを果たしているのです。
4. 属性と資産が購入上限を決める
融資を受けられる上限額は、いわゆる属性によって大きく異なります。
- とびきり属性が良い方
- すでに自己資本（純資産）をたくさん持っている方
これらの方は、それだけで大きなクッションを持っていると見なされ、より多くのローンを組むことが可能になります。
これから規模を拡大したいと考えている方は、自分の属性がどれくらいの強みになるのか、そして現在の自己資本比率がどの程度なのかを把握しておくことが、着実な買い増しへの近道となります。