penguin目標がなければ闇雲にさまようことになります。
仕事でも投資でもしっかりした目標を設定することがなによりも大事です。
不動産投資の目標とは「投下した資本を回収すること」です。
この回収が早ければ、規模の拡大が早くなります。
つまりは郊外の築古高利回り物件を狙うことになります。
規模の拡大を追わない方は、都心の築浅物件を狙うことになります。
まずは自分がどちらなのかを考える必要があります。
ほとんどのサラリーマンは前者になります。
つまり、利回りの高い物件を狙い、少しでも早く資本を回収することになります。
ただ、ここに様々な罠が仕組まれています。
いくら利回りが高くても、狭いワンルームだと入居率が低いままで、結局は収入が伸びなかったり。
旗竿地のような土地のアパートですと、売却時に土地値が伸びずに、今までのCFを食いつぶしてしまうことにもなりかねません。
見た目の数字だけにとらわれずに、購入物件を判断したいところですが、こればっかりは経験がものをいいます。
しかも、経験とは不動産会社で賃貸管理業務をやったことがあるくらいのレベルの経験が必要になりますので、一朝一夕に身につくものではありません。
サラリーマン投資家ではそんなことはできないでしょうから、例えば相模原市であれば全体的に家賃相場も土地値も頭の中に入っている。このようなレベルを目指してほしいと思います。
また、再建築不可についての考えですが、これは確かに出口でかなり原価されてしまいます。
ですので投下した資本は家賃収入で回収することになります。
つまり、土地の価値は０円と割り切って、家賃で回収できるかで判断することが重要です。
そうやって、長い期間を保有していると、もしかしたら一帯が地上げで売らせてほしいなんて話が来たりしいます。
私も今までで２回ほどそのような経験がありますが、買値の３倍ほどの金額で買い取ってもらうことができ、サラリーマン年収の１０年分くらいのキャッシュが入ってきたことがあります。
その時は税金が大変でしたが、税金を払っても余りあるキャッシュによって、その後の不動産投資を加速させることができました。