penguin今回は、一棟投資の強い味方として注目されている**「auじぶん銀行」の不動産投資ローン**について、最新の融資条件を詳しくまとめました。
1. auじぶん銀行のローンの大きな特徴
ネット銀行ならではの透明性とスピードが魅力です。
- 全国対応： 離島を除く全国の物件が対象です。
- 一律の低金利： 変動金利 2.150%（2026年1月時点）。属性による金利のブレがなく、計画が立てやすいのが特徴。
- 高い融資比率（LTV）： 物件価格の最大95%まで融資可能。自己資金5%からチャレンジできます。
- 木造・軽量鉄骨に強い： 収益還元法による評価で、他行では伸びにくい軽量構造の物件にも積極的に融資を行っています。
2. 【重要】融資期間の算出ルール
auじぶん銀行の最大の特徴は、「法定耐用年数」に縛られない柔軟な期間設定にあります。
基本的な計算式
通常は以下の年数から築年数を差し引いて算出されます（最大35年）。
| 構造 | 計算ベース |
| RC（鉄筋コンクリート）／重量鉄骨 | 55年 － 経過年数 |
| 木造／軽量鉄骨 | 50年 － 経過年数 |
期間をさらに延ばす「特例」
「築年数が進んでいて期間が短くなる」という場合でも、以下の条件で延長が可能です。
- 劣化対策等級による優遇：劣化対策等級（2級以上）を取得している物件は、計算ベースがさらに5年延長（RCなら60年、木造なら55年ベース）されます。
- インスペクションの活用：建物診断（現況劣化調査）により耐久性が証明されれば、その判定に基づいた期間設定が相談可能です。
これにより、築20年の木造物件でも最長35年のローンが組める可能性があり、月々の返済額を抑えてキャッシュフローを最大化できます。
3. 融資概要一覧（ダイジェスト）
| 項目 | 内容 |
| 金利 | 変動金利 2.150％（一律） |
| 融資金額 | 1,000万円 〜 2億円 |
| 年収基準 | 1,000万円以上 |
| 金融資産 | 1,000万円以上（重視されます） |
| 団体信用生命保険 | 加入必須（一般団信は上乗せなし） |
| 保証料 | なし |
| 対象物件 | 一棟アパート・一棟マンション（区分・戸建ては不可） |
4. 利用上の注意点
メリットの多いローンですが、以下の点にはご注意ください。
- 直接申し込みは不可： auじぶん銀行と提携している不動産会社を経由した申し込みのみ受け付けています。
- 個人属性のハードル： 年収・金融資産ともに1,000万円以上が目安となるため、一定の資産背景を持つ方向けのパッケージとなっています。
石澤商会からのアドバイス
auじぶん銀行は、**「築20年前後の木造・軽量鉄骨一棟アパート」**を狙う際に、強力なパートナーとなる金融機関の一つです。他行では期間が短く設定されがちな物件でも、ここなら長期で引ける可能性があるからです。
「検討中の物件で何年ローンが組めるか知りたい」「自分の属性で審査が通るか不安」という方は、ぜひ一度石澤商会へご相談ください。最新の融資スタンスをもとに、最適なプランをご提案いたします。
