penguin今から6年ほど前にスルガ銀行を使って、地方に大型の物件を買った人の相談を受けました。その方の掲載許可を取ったのでブログに載せます。
その方は関東に1つ、北陸に1つ、関西に1つ購入しました。
俗にいうフルローンで物件を購入しています。つまり、自己資金を入れずに、融資のみで購入しています。
今でもフルローンで購入を希望される方はたくさんいますが、その場合どうなるかと言うのを今回のケースで説明できるかと思います。
まず当初は、特に費用もかからずに、家賃も入ってきてローンも返済できていました。
しかし退去が出てくると、リフォームにかなりのお金が出て行きます。
このリフォーム費用に関しては、管理会社にお任せだったためにかなりの高額になっていました。
そうしているうちに、だんだんと退去しても、リフォームをできない部屋が出てきました。
そうなるとだんだん家賃収入が減っていきます。
キャッシュフローも少しずつ減っていきます。
銀行の返済はできていましたが、一番最初に苦しくなるのは固定資産税と都市計画税です。地方の大規模な物件だったため、かなりの金額になります。銀行のローンは毎月毎月同じ額が引かれるため何とかなってきましたが、固定資産税は年に4回忘れた頃に支払い期日がやってきます。いつしか固定資産税の支払いに給料を補填するようになりました。そうこうしているうちに、外装外壁の劣化から雨漏りが発生しました。雨漏りの発生を止めるためには外壁工事をする必要があり、約3,000,000円ほどかかります。当然ながら工事をすることができずに、外壁に面した部屋6部屋が退去をしてしまいました。こうなると、精神的にもかなりのプレッシャーを受け本業にも支障が出るようになってきました。本業でも年収が減り、副収入として見込まれるはずだった不動産投資もいまや金食い虫となっております。
こうなると立て直すのはかなり厳しくなってきます。当社の提案としては、空室になっている部屋をサブリース契約にして当社が借り上げます。当社はリフォームを行って賃貸に出します。
当然当社がリフォーム費用を負担しますので、サブリース料はかなり安くなってしまいますが、それでも空室にしておくよりかは良いかなと言う判断で、サブリース契約を行っていただきました。
おそらく今回の相談者の方のような事例は、地方物件を購入した多くの方に起きている可能性があります。
このようなケースは放っておいても改善する事は絶対にありません。少しでも早く手を打ち、外科手術をしないと取り返しのつかないことになりかねません。
