penguin不動産投資を行う上で自己資金は必ず必要になります
何故かと言うと自己資金を入れないと債務超過になってしまうからです
詳しく説明しましょう
銀行が不動産を評価する場合、土地と建物に分けて評価を行います
建物は再調達価格に年数を計算して減価します
そして建物は路線価を使って算出することが一般的です
ここが本日のポイントになりますが、実勢価格と路線価の価格と言うのはかいりがあります
東京とか大阪名古屋などの大都市圏で言えば、たいていは路線価の方が低く算出しています
つまり皆さんが購入するようなアパートやマンションに関しては実勢価格で購入しておりますので、路線価に比べると大幅に高額で購入していることになります
それを埋めるのが自己資金になります
つまり物件単体であれば債務超過になっていますが、自己資金を2割もしくは3割入れることによって債務超過を回避したことになります
フルローンで購入したとか、オーバーローンで購入したと言っている人がいますが、そのような話を聞くと私は債務超過になっているんだなとすぐにわかるのです
当然債務超過になっている状態で融資を行う金融機関等ないわけです
