penguin不動産を買い進めていくと、どれくらい買えるのか？と考えることがあるかと思います。
私は５億円位買った時点でほど、融資が出なくなりました。
当時はサラリーマンで、年収が１０００万円ほどでしたから、年収の５倍が天井だったのでしょう。
５億円の物件で返済比率が４０％を切っていましたので、食べていけるだけの十分な収入は今後も得られる予定でした。
サラリーマンを辞めて、宅建業を開業したのですが、サラリーマンの属性でもない自分に融資が出るとは思っておりませんでした。
どうせ融資は出ないと思い、コツコツと現金でアパートを買っていきました。
アパートといっても１０００～２０００万円の物件です。
それを３年ほど続けていると、サラリーマン当時から付き合いのある信用金庫から声がかかりました。
「アパートの融資組みませんか？」
このように言われました。
「私にも融資が出るんですか？」
と聞くと、
「はい。決算にもよりますが、御社なら売り上げの１０倍ほどまで可能性があります」
という返事を頂きました。
当社は売上高経常利益率が２０％以上ありますので、決算書は非常に良い内容となっています。
家賃収入という大きく安定した売上があり、人件費も当時は自分だけだったのでかかっておらず、偶然にも優良企業として認識されていたようです。
ここから、次々と物件を購入していきました。
だいたい年に２～４億位まで購入しました。
そうなると、当然ながら売り上げが上がります。
経費もさほどかからないので、売上高経常利益率は２０％をキープしています。
そうなると、このようなことが起きます。
毎年、数億の物件を購入し続けることができるのです。
物件を購入すれば売り上げが増えて、更に物件が購入できる。
このような循環が発生するのです。
ただし、ここは注意すべき要素があります。
キャッシュフローには注意しなくてはなりません。
決算書上は利益が出やすいのですが、実際には減価償却があります。
また、物件を購入すると、結構な金額の取得税や司法書士費用などがかかります。
私は向こう１年分の資金繰り表を作成し、キャッシュが枯渇しないようにしています。
ほとんどのお客さんがトラストやオリックス銀行からスタートします。
そこから信金に移行することを、私は勝手に解脱と言っていますが、解脱できれば違う世界が見えてきます。
当社のお客さんにも、何人か解脱できそうな方がいます。
私はサラリーマンを辞めてから解脱できたのですが、辞める前に解脱できれば、より枕を高くして辞めることができるのではないでしょうか。
