penguin不動産投資の王道「1棟もの」はどう選ぶ？戦略別・物件選びの極意
不動産投資の王道といえば、やはり「1棟もの」です。しかし、一口に1棟ものと言っても、その性質は千差万別。
「資産価値が高い物件が良い」と言われる一方で、「利回りが高い物件が正義」という声もあり、迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。結論から言えば、「どちらが良いか」ではなく「今のあなたの戦略に合っているか」がすべてです。
今回は、接道状況や土地の条件を例に、フェーズごとの戦略の違いを解説します。
1. 「資産性重視」と「利回り重視」のトレードオフ
まず、物件のコンディションと価格の関係を整理しましょう。
当たり前ではありますが資産性の高いものは利回りが低くなります。逆に資産性の低いものは利回りが高くなります。不動産投資は常に「資産性」と「利回り」のトレードオフの関係にあります。
2. サラリーマンリタイアを目指すなら「キャッシュフロー」を最優先に
もしあなたが今、サラリーマンをしていて「早期リタイア（FIRE）」を目指している段階であれば、選ぶべきは後者の「利回りが高い物件」です。
リタイアするためには、家族が十分に生活できるだけの「手残りの現金（キャッシュフロー）」を早期に構築しなければなりません。限られた軍資金を最大限に活用し、規模を拡大していくフェーズでは、多少接道が悪くても、毎月のキャッシュを運んでくれる物件を優先すべきです。
旗竿地（敷地延長）
前面道路が狭い
敷地内に高低差がある
これらは一見デメリットですが、「戦略的にキャッシュフローを狙う」と割り切って購入するのであれば、何ら問題はありません。
3. 上級投資家が「低利回り物件」をあえて買う理由
では、利回り3〜4%といった、一見利益が出なさそうな物件は誰が買っているのでしょうか？それは、すでに家賃年収が5,000万円や1億円を超え、キャッシュフローに困らなくなった「成功した投資家」です。
このフェーズになると、悩みは「利益」よりも「税金」に移ります。
狙いは「利益の繰り延べ」：
あえて利回りを抑え、15〜20年の短期ローンを組む。収支はトントンでも、20年後には無借金の土地・建物が手元に残ります。
節税対策としての活用：
かつての生命保険の全額損金スキームのように、今の利益を将来に先送りし、出口で資産として回収する戦略です。
私も投資を始めたばかりの頃は、「低利回りの物件を誰が買うんだろう？」と不思議に思っていましたが、自分自身がそのステージに近づくにつれ、こうした物件のありがたみが身に染みてわかるようになりました。
結論：今の自分に必要なのは「現金」か「資産」か
不動産投資に「万人にとっての正解」はありません。
リタイアを目指す段階： 多少の条件の悪さには目をつぶり、利回りとキャッシュフローを追求する。
リタイア後の守りの段階： 納税をコントロールし、将来の資産性を重視する。
大事なのは、周囲の意見に流されるのではなく、自分の目標から逆算して「今はどちらの戦略を取るべきか」を冷静に判断することです。
「自分の今の状況なら、どんなスペックの物件を狙うべきか？」具体的なシミュレーションが必要な方は、ぜひお気軽にご相談ください！