penguin年々上昇している物価に連動して、リフォーム費用も上がっています。
不動産投資にはリフォームが必須のため、部屋数を多く持っているオーナーは頭が痛いところだと思います。
その分、家賃を上げることができれば良いのですが、既存の物件の家賃を上げることは、かなり大変です。また、新規募集の際も、周辺の需給によって家賃が決まります。
物件数がダブついているエリアであれば、家賃値上げなど夢のまた夢だったりします。
じゃあ、どこが物件がダブついていないかというと、東京２３区の城南・城西エリアでしょうか。
この辺りは、新築物件の利回りが３〜４％ですし、そもそも価格が１億を軽く超えてきますので、普通のサラリーマンでは購入することが難しすぎます。
そうなると、手持ちの物件でうまいこと回していく必要がありますが、冒頭申し上げた通り、リフォーム費用が上がっております。
リフォーム費用が安いか高いかの目安として、クロス単価があります。
一昔前であれば、クロス単価が８００円でした。
８００円を下回ると安いねえという話でしたが、最近では軽く１２００円を超えてきます。
１.５倍になってしまったイメージです。
確かにガソリンも、米を１.５倍になっていますので、上昇率としては他と同様です。
しかし、クロス交換はリフォーム全体の割合からすると、高めになることが多いです。
安くリフォームを仕上げるためには、このクロス問題をなんとかする必要があるのです。
そこで、当社ではクロス塗装をしています。
でも誤解して頂いては困るのですが、普通のペンキをクロスに塗ってはダメです。
大惨事になります。
なぜかと言いますと、普通のペンキをクロスの上から塗ると、ペンキが壁に浸透して剥がせなくなります。
ボードにペンキが浸透してしまい、金輪際クロスが剥がれなくなります。
そうなると、下地交換が必要になり、莫大な費用が発生してしまいます。
当社のペンキは、特殊な塗料を提供しているFCがあるのですが、そこに加入していて提供を受けています。
私も初めは怪しいと思ったのですが、何度も説明を聞きに行き、工場も見学して加入を決めました。
当社のグループ会社である株式会社Luanaでこのクロス塗装を提供しています。
通常であれば単価は８００円程度で可能です。
もう少し高くしたいのですが、昔のクロス単価８００円が懐かしいなという気持ちで８００円にしています。
破れや、油汚れの付着などがありますと通常のクロス交換になりますが、当社ではできる限りクロス塗装を行い、オーナーと地球環境に貢献しております。
