当社の方針としては築古で土地値に近い物件を推奨しています。

その理由としては、建物は古くなるにつれて減価してしまいますが、土地は減らないということに尽きます。

確かに新築は良いのですが、買った瞬間から劣化が始まってしまいます。

その点、築古は建物が予めディスカウントされているために、ほぼ土地値に近いような物件を購入することができます。

例えば新築アパートを購入すると、

土地:9000万円 建物9000万円 合計1.8億円

となりますが、建物は古くなるにつれて減価してしまい、最後残るのは9000万円の土地、ということになります。

それであれば、上記の様な建物が減価され切った物件を購入することで、全体的な価格を保つことができるのが築古投資のメリットです。

◆具体的なシミュレーション

例えば、築30年、9000万円、利回り7%のアパートを信用金庫のローンで融資を引くとします。

融資条件は9000万円を金利2% 20年で引きます。

そうなると、毎月455000円の返済となります。

家賃は525000円入ってきますので、CFは70000円になります。

CFはたった70000円か。。。多くの人はそう思うでしょう。

◆隠れた利益

しかし、ここには大事な要素が見逃されています。

20年間ローンを返済すれば、土地と建物が全てあなたのものになるということです。

20年間で9000万円を返済することになりますので、

9000÷12カ月÷20年=375000円を毎月資本として取得することができるわけです。

これを先ほどのCFと合算すると、445000円になります。

これがCFと資本的取得の合計値、つまり大家として受ける真の利益になるのです。

◆土地値を見分けるのは難しい

でも、ここでは土地値アパートを探し出して購入できるという前提があります。

これが難しいのです。

周辺相場はSUUMOなどで出せますが、土地の価値はそれだけではありません。

地型や高低差、接道などなど、あげればきりがありません。

自分としては土地値のアパートを買ったつもりが、半分にもならなかった

こんなことがあったら笑えないですよね。

そんなことにならないためにも、ぜひプロにご相談下さい。

当社も相談を受けています。

必要な方は当社にメールもしくはLINEを頂ければと思います。

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