サブリースの罠

ワンルーム販売業者が問題を起こしていますが、今回はサブリース業者も一枚嚙んでいると思われます。

サブリースとマスターリースがごちゃごちゃになっている方も多いので、用語の整理をします。

まず所有者とサブリース業者が締結するのが「マスターリース契約」

サブリース業者と入居者が締結するのが「サブリース契約」になります。

所有者＝サブリース会社　　・・・マスターリース

サブリース会社＝所有者　　・・・サブリース

になります。

そして、我々不動産業者が収益物件を売買するときにカギになるのは、利回りです。

この利回りが高いというのが売買の判断材料になるのですが、B社はこれらのサブリース業者と組んで、ありえないサブリース料を設定し、利回りを吊り上げているケースが見受けられます。

つまり通常であれば　年間家賃９６万円　物件価格２４００万円　利回り４％のところを

年間家賃１２０万円　物件価格２６６７万円　利回り４．５％とし、利回りが高いですよ

しかも、修繕費や固定資産税・都市計画税はB社が負担します。他には無い条件ですよとやっているわけです。

この通常家賃とのギャップ２４万円が未来永劫に支払われるのであれば、何ら問題がないのですが、サブリース業者としては逆ザヤになりますから、続くはずがありません。

過去にHeartsという会社がありましたが、それと全く同じ手口です。

高いサブリース料を謳っておいて、後々約束を反故にする、泣くのは一般投資家という図式です。

思うに、このようなサブリース会社は何しろ管理物件が欲しいのです。しかし、脳から泡を吹いた社員ばかりですから大した仕事ができません。でも、管理戸数を確保するために借地借家法を悪用して、やりたい放題。

サブリース家賃の減額、高すぎる修繕費で所有者は骨の髄までしゃぶられてしまうのです。

B社はサブリース会社に「うちが飛んでも、サブリースはおいしいから協力してよ」として、高いサブリース料を提供したのではないでしょうか。

そして、今回の事件でサブリース会社から「当社とサブリース契約を結ばないと、２月賃料を支払わない」と言ってきているそうですが、これは安易に結ぶべきではありません。

向こうは所有者とマスターリース契約を結んで、これからも解除できないようにしたくて仕方ないのです。

そのような話があったら、まずはご相談下さい。

そして、可能であれば現入居者との「賃貸借契約書」これをサブリース会社は持っているはずですので、サブリース契約締結でもめる前に、これを入手して下さい。

これがあれば、後で様々な手を打てる可能性があります。

サブリース契約の締結をにおわせて、契約書を入手しましょう。