penguinこのような悩みを持つ方が多いかと思いますが、結論としては持つ意味がある場合もあるです。
例えばこんなスペックの物件があったとします
２３区内 築４０年 木造 利回り６％ 5,000万円
これを金利３．９％ ２０年の融資を引いて購入するとします。
毎月の返済は２３．５万円
家賃収入は２５．０万円
マイナスのキャッシュフローです。
実際にはキャッシュフローがマイナスだと融資は出にくいですが、出ると仮定した場合、この物件を買ってよいと思いますか？
答えは、この情報だけでは判断できないです。
この物件の土地が人気のある住宅地で、土地値が4,500万円叩き出す力があるとします。
そうすると月々のキャッシュフローはトントンかもしれないのですが、３０年後にまっさらな４５００万円の不動産を手にすることができるのです。
「見えないキャッシュフロー」があるのです。この見えないキャッシュフローはかなり重要だったりします。
土地値や更地にするまでの費用っていうのは、なかなか算出しにくいものです。
例えば立退きにくずっている入居者がいる場合、関東では１０～１００万円位の立退き費用がかかります。（関西ではこの数倍かかる場合がありますｗ）
また、解体費用も木造か鉄骨かRCかによって、かなり金額が違います。
特にRCは高く、土地値を軽く上回ることもありますので要注意です（特にスルガで購入した地方物件は危険）
とりとめない話になりましたが、利回り＋見えないキャッシュフローを見極めて判断して頂きたいと思います。