penguin先日のブログで、不動産投資４．０のお話をしました。
不動産投資４．０とは今後、不動産投資家が狙うべき戦略であり、指針です。
ローン金利や修繕費の高騰により、今までと同じような投資ではもうかりにくくなっていますよ。
そこで、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙うべきと考えています。
１．再建築不可
再建築不可の物件が高利回りで売られているのは皆さんもご存じかと思います。
このような物件を高利回りで仕込み、ゆっくりと保有しながら、権利調整をする戦略です。
例えば、１筆土地を買えば公道とつながるのであれば、ゆっくりとそれが売りに出るタイミングを待ちます。
こちらから売ってくれと突撃しても相手にされないので、相続などの相手のタイミングを待つことが鉄則です。
その際に、あまりに公道から離れているような物件は避けたいところですが、その分、高利回りになっている可能性もあるために、一概にNGとは言えません。
２．借地
借地物件はなかなか融資がつかないのですが、底地を購入できれば、完全な所有権となり金額が跳ね上がります。また、借地代を支払う必要がありますが、固定資産税もかかりませんし、そもそもの購入価格を安く抑えることができます。
また、業者も個人投資家も借地を狙う方は少ないので、値段が落ち着いているという側面もあります。
やはり、みんなが欲しい物件はどうしても高くなってしまいますので、みんなが買わないような物件を狙って収益化するのもアリです。
３．底地
これは現金購入になりますが、底地の購入も妙味があります。
底地と借地はワンセットになっています。
底地を購入しても自分では使用せずに、他人に貸して賃料を得るイメージです。
自分で使用できないことで、所有権の物件よりもかなり安く購入することができます。
これを現金で買っておいて、借地料を得ます。
そのうちに借地権を購入できれば、完全な所有権となり価値が跳ね上がります。
ちなみに東京２３区 城北地区の一般的な底地物件の利回りは２％弱です。
城東にいけば、もう少し利回りが上がりますし、城西城南にいけばもっと利回りが下がるいイメージです。
株式投資の格言にこのような言葉があります
「人の行く裏に道あり花の山」
人が多い道を避けて裏の道に行くと、大きな成果を得ることができますよという意味です。
例えば、銀座や渋谷に本社があるような投資用不動産会社は表の道です。
そこにはたくさんの人が群がり、にぎやかです。
でもにぎやかですが、それだけでなかなか利益を得ることが難しいのも事実です。
当社は裏の道です。
ニッチであまり人がやらないようなことをするのが好きですが、不思議と同じような考えをお持ちのお客さんが集まってきます。
当社も花の山になりたいと考えています。