penguin数年前に問題となったB社の件でお困りの方も多いと思います。
様々なパターンがあって、一概には言えない場合もあるのですが、最も複雑なパターンはサブリース会社が入っている場合です。
サブリース会社の何が問題かを簡単に申し上げると
「貸主都合で契約を解除できない」という点です。
サブリース会社が借主という立場で賃貸借契約を結びますので、借地借家法が適用され、簡単には解除ができないのです。
例えば、物価や固定資産税が上がっており、それに伴い一部では家賃を上げる動きがありますが、それもサブリース会社が入っていると簡単にはできないのです。
そうなると、売る時に不利になります。
サブリースという所有者に不利な契約が付帯しているために、売る時にはその分が減価されてしまうのです。
不動産投資には懲りたから売ろうと思っても、思うような値段で売れないのです。
ほとんどの投資家はローンを組んで購入していますが、ローンの残債を下回る金額でしか売ることができないのです。
その間に、税金は上がり、固定資産税も上がり、管理費・修繕積立金も上がります。
費用が上がるばかりで、所有者は赤字が増えていくという構図になります。
そうなると誰もが思います。
サブリースを外したい
しかし、借地借家法の借主保護があって、なかなかできなかったのです
一部のサブリース会社は解除してくれたところもあったのですが、数社は頑なに拒否を続けていました。
そんな状況が変化しつつあります。
裁判で和解が出てきているのです。
通常の場合、貸主は正当事由がないと、賃貸借契約は解除できません。
その正当事由というのがとてつもなくハードルが高くて、今回のようなケースでは該当しないのです。
そうなると、貸主は厳しいです。
私も古アパート取り壊しのために、入居者の立退をしたことがありますが、退去をしたくないという方には家賃の１０カ月分とかそれ以上を支払ったこともあります。
この場合は、建物老朽化によるため取り壊す必要があるという正当事由があってもです。
借地借家法がどれくらい強力な法規かお判り頂けたかと思います。
そして、今回のケースですが、裁判なのであまり多くをこちらでお伝えすることはできません。
しかし、総合的に見れば、裁判してもペイできるような金額で所有者に有利な判断が出ています。
これにより、サブリースが外れれば、売ることができる方も増えてきます。
売却までの流れとしては
１．当社に相談（tygako230310@gmail.com にメール下さい）
２．物件資料を提出
３．弁護士と面談（Zoom等で行います）
４．法的手続き
５．サブリース解除
６．当社にて売却
このような流れになります。
ちなみに売却時の手数料は成功報酬になりますので、売却活動は無料です。
残債の関係もありますでしょうから、多少高めで出すことも可能です。
また、サブリースを外れた後の管理も当社が管理費３％で受けることが可能です。
そして、サブリースが外れた物件は「家賃増額交渉」で家賃が上がる可能性があります。
これがかなり重要でして、それにより利回りが上がり、より高い価格で売れる可能性があるのです。
ただし、不動産というのは個別事情が多くなりますので、基本的にはまずお話を伺って、方向性を決めていくことが重要になるかと思います。
悩んでいても何も解決はしません。まずは行動しましょう！
