penguin宅建の勉強をしていると法定地上権という言葉が出てきます。
私も勉強をしている時にはピンと来なかったのですが、先日、法定地上権の物件を安く購入しました。
こんなストーリーです。
Aさんが土地と建物を購入。
Aさんが固定資産税を滞納、差押を受ける
それでも支払いをしないと、公売にかけられる
Bさんが購入、滞納額からすると土地の売却だけで済む為に、建物には法定地上権が発生する。→この部分がポイントです。建物だけをBさんが購入するとなると、何も権利がないのに建物を持っていて不法占拠状態になってしまいます。
そこで、土地に法定地上権を発生させて、権利を守る。これが法定地上権です。
公売後の状態としては以下のようになります
Aさん 建物所有
Bさん 土地所有
すると、通常の借地権のような状態になります。
ただ、法定地上権と借地権が異なるのは、建物をAさんが売っても、地上権であれば底地権者であるBさんの承諾を得る必要がありません。
通常の借地権であれば、AさんはBさんに譲渡承諾料を払う必要があるのですが、地上権であればそれも必要ありません。地上権はかなり強力な権利になるのです。
ただ、Aさんからすると、今まで自分が土地も建物も保有していたのに、急にBさんという方がやってくることになります。
そして、タダで土地を使わせる訳にはいかないので、借地料をもらいます。
法定地上権が発生する土地を購入する場合には、借地料をもらう交渉が必要になるのです。
このような不動産はややこしいために、かなり安く買えます。
昨今ではプレイヤーが増えて、なかなか競売や公売で美味しい物件が購入できなくなっていますが、このようなややこしい物件であれば、まだまだ美味しい物件が眠っています。
ただ、ややこしい物件にはややこしい所有者がつきものです。
購入後に本当に交渉ができるのか、確証を得てから入札するべきです。
私の場合は、事前に関係者へ接触するようにしています。
自分の身に何が起きているかすら理解できていない場合が多いので、難しい話はしません。
まずは接触してみて
１。話のやりとりができそうな相手か
２。反社ではないか
この２点だけチェックします。
これさえクリアすればGOです。
購入後は、借地料の交渉がスタートしますが、もちろん本人には難しい話がわからないので弁護士が入ってくるケースが多いです。（生活保護者は自己負担なしで弁護士を使えるケースがあります）
弁護士と交渉してもまとまらない可能性が高いので、地代確定訴訟を起こすことになります。
訴状の書き方は地方裁判所に行けば、教えてくれます。
丁寧かどうかは裁判所の担当者によります。
０から行くのは知識的に厳しいために、本を２〜３冊読んでから行きましょう。
それくらいの知識があればできてしまいます。
あと注意しなくては行けないのが、関係者が多い場合です。
不動産の権利が共有となっている場合は、その人数分だけ住所を調べたり、文書が届かない場合には居住実態を調査しなくてはなりません。
住んでいるのに郵便が届かない場合は、朝昼夜と訪問して、電気がついていればその写真を撮影して証拠とします。探偵みたいですね（笑）
ここまでいってしまえば、あとは淡々と期日をこなしていくことになります。
裁判からは途中で和解を促されますので、そこからが交渉の腕の見せ所です。
こうやって手続きをすると約半年から２年かかるのですが、この間に関係者が死亡したりすると、また厄介になりますから、極力早く終わらせたいですね。
まあ、このように競売・公売ではまだまだ儲かる物件の買い方はあるのですが、そこまではお勧めしません。何しろ手間がかかるので、それはDIYと一緒ですね。