penguinサラリーマン投資家の間で大人気のボロ戸建ですが、その背景には融資が出にくくなったという事実があることは間違いありません。
融資が出なければ現金で購入出来るボロ戸建に移行するというのは、ある意味当然の流れでしょう。
私も７年前からボロ戸建に取組んでいます。
その経験と知見を皆さんにお伝えしようと思います。
要点をまとめると
１．トイレ汲み取り式は×
２．小中学校が近くにあること
３．トイレ和式は要注意
４．本体価格＋リフォーム代で１５％で回るか
この４点がポイントです。
まずトイレ関係ですが、汲み取り式はかなりお客さんが限定されますので、安くてもおすすめしません。物件も匂うことが多く、厳しいです。
また、ボロ戸建を購入するということは、ある程度（かなり）郊外に購入することになると思いますが、どんな田舎であれ小中学校が近くにあれば極端な話、客付けはどうにかなります。
小さな子供を抱えたシングルマザーやアパートではなく子供を戸建て伸び伸び育てたい層は一定の数があるからです。
また、トイレ和式は若い人に敬遠されます。
また和式を様式に変更しようとすると、モルタルを斫る必要があり、なかなかの負担が発生してしまうので、要注意です。
最後に最近ではかなり価格が高騰していますが、本体＋リフォーム代で１５％になるような企画をしたいですね。
１５％で回れば単純計算で７年で回収できます。
１５％で企画してもオーナーチェンジであれば利回り１０％程度で転売できる可能性があります。
ボロ戸建は融資が使えない分、規模拡大が遅いと思われていますが、工夫すればそんなことありません。
安く仕入れて、リフォーム・客付けをしてブラッシュアップすれば高く転売できるのです。
例えば家賃７万円で貸せる物件を、リフォーム込みで５６０万円で仕込んだとします。
これを２年保有すれば家賃で１６８万円回収できたことになります。
そして２年後に利回り１１％で売れば、７６０万円です。
７６０－５６０＋１６８＝３６８万円 これが当プロジェクトの粗利になります。
手元には７６０万円＋１６８万円＝９２８万円残りますので、同じ要領で次は２棟購入できますよね。
察しの良い皆さんはもうお解りだと思いますが、この条件で購入していけば２～３年ごとに物件を倍々ゲームで増やすことができるのです。
コツとしては転売することを念頭に物件企画を行うことです。
