penguin以前ご紹介した、新商品の(スクラム管理)ですが、複数の反響があり驚いております。
そもそもこのサービスを作ろうと思ったきっかけは、私自身が東京に在住していて、地方の物件を購入し、地元の管理会社に管理を任せたところうまくいかなかったからです。
一番の大きな問題は、リフォーム費用でした。
管理の立場からすると、なるべくお金をかけて、きれいな部屋を提供したいと考えます。
その方が客付けをしやすいと言うことと、工事会社からのキックバックがたくさんもらえるからと言う理由になります。
つまりオーナーと管理会社は利益相反関係になります。管理会社が儲けるためにはオーナーに損をさせるしかないのです。
毎月の管理費は3%とか5%です。考えてみてください、仮に1,000,000円の家賃収入があったとしてもたったの30,000円です。仮にオーナーが50人いたとしても、1,500,000円の管理収入しかないのです。このお金だけで、人件費や店舗の家賃、そして宣伝費用、自動車などの設備、これらを維持して利益を出すことができるでしょうか。ということで、管理会社は管理費以外の分野から利益を捻出しなくてはならない宿命なのです。
もちろん、オーナーのために必要最小限の工事を提案し、その適正なキックバックをもらうことに関しては何も問題はありません。
しかし、ほぼ犯罪的な実態がまかり通っていることもあります。一例として、数量や単価を偽造した見積もりを作成している事例がありました。これは本来であれば50ですむところを100請求し、差額を自分の懐に入れてしまう行為です。これはもちろん偽造したリフォーム会社が悪いのですが、この会社に発注し、オーナーに見積もりを提案している管理会社にも、重大な責任が発生します。オーナーは素人なので、リフォームの単価も数量も分かりません。そこで管理を委託されている管理会社がしっかり精査する必要があります。これを故意か過失か分かりませんが、その注意義務を怠っていますので、善管注意義務違反になります。
管理会社については、善管注意義務を怠り大名に損失を負わせたと言うことで損害賠償請求の対象になりえます。
またリフォーム会社に関しては、損害賠償の請求になるとともに、やってもいない工事を反復的に請求していたと言うことであれば、これはもう遅い時間になります。
このようなことを指摘したら、管理会社は抗議してきましたが、ことの重大さの認識が甘いと言わざるを得ません。
自分がやってきたことを棚に上げて、オーナーのことも考えずに仕事をしてきたことを謝罪もせず、同業者として恥ずかしいやら情けないやら複雑な思いを抱きました。
と言うことで、地方で物件を運営していて、なんだか手残りが少ないなと思っている方は、コンサルもやっておりますので、ぜひご相談ください。初回の相談に関しては無料になっておりますのでご安心ください。