０．なぜ不動産投資をするのか
私はサラリーマンをしていた２００８年から不動産投資をはじめました。
はじめた目的は「サラリーマンを卒業したい」からでした。
私が勤めていた会社は、待遇も良く、居心地も良かったのですが、毎日毎日、家と会社の往復で、このままだと自分が好きな生き方をせずに、年をとってしまうと思ったからです。
不動産投資によって、サラリーに依存しない収入を得ることができれば、サラリーマンを卒業し好きに生きることができると考えていました。
それから毎年物件を買い増すことで、時間はかかりましたが１０年後の２０１８年にサラリーマンを卒業することができました。
卒業後は好きな時に好きな場所へ旅行したり、波が良いときにサーフィンをしたり、想像以上に楽しく充実した生活を送っています。
私は不動産投資をやって心底よかったと思っています。
そして、皆さんはなぜ不動産投資をしているのでしょうか？
または、不動産投資をしたいと考えているのでしょうか？
毎年、物価が騰がるのに給料は大して上がりません。やはり生活の足しにしたい、老後が心配という方が多いのではないでしょうか。
私と同じように、元気なうちにサラリーマンを退職し、好きなことをして過ごしたい。
このような考えも大歓迎です。
なぜ不動産投資をしたいのかを考えて頂き、それを私に教えて下さい。
きっと我々はあなたの夢を実現するお手伝いができると考えています。
１．何を買うのか
一口に不動産投資と言っても様々な種類があります。
・１棟アパート
・区分マンション
・底地権
・戸建
・駐車場
・コインパーキング
・レンタルストレージ
などなど様々です。
そして上記は新築か中古かに分かれます。
どれを購入すべきかは、一人ひとり異なります。
あなたの夢を聞かせて頂き、それを実現するためには何が良いかを一緒に考えましょう。
２．現金で買うか？ローンを使うか？
何を買うかが決まったら、次は「どのような手段で購入するか」を決めることになります。
現金 か ローン かになります。
これも、どのような夢をいつまでに実現するかによって選択することになります。
一般的に言えば、ローンを使うと規模拡大が早まります。
現金で購入すれば堅実に規模を拡大することができます。
あなたに最適な買い方を、提案いたします。
３．王道は中古の一棟アパート
もちろん何を買うのが最適かは、一人ひとり異なりますが、サラリーマンを卒業したいと希望する方は一棟アパートを中古で購入する方が多いです。
ローンを使うことで、他人資本でより大きな物件を購入することができ、規模拡大が早まるからです。
中古と新築で迷う方もいますが、私どもは中古をお勧めすることが多いです。
それは以下の様なメリットがあるからです。
・土地値に近く、これ以上価値が下がらない
・家賃が下がっていて、これ以上家賃が下がらない
・家賃が安く、入居者の年齢層が高いので、引っ越しがあまりない
・木造アパートは修繕費が安価で済む場合が多い
逆に、新築には以下の様な注意点があります
・新築プレミアム家賃になっている可能性があり、家賃が年々下がる
・土地値は下がらないが、建物の価値が年々下がり、売却時に損失が出る可能性がある
・比較的若い人が住むことが多く、平均的に２年に一回ほどで引越ししてしまう
新築と中古のメリットとデメリットをしっかり理解して頂きたいと思います。
４．築古木造で使用するローン
金融機関でローンを組む場合、法定耐用年数以内の期間で組むのが一般的です。
木造は２２年が耐用年数ですから、築１０年以上のアパートでは、返済額が多くなってしまい、キャッシュフローが出ません。
そこで当社ではノンバンクを利用し、例えば築４０年の木造アパートでも、３０年間組むことが可能です。
金利は３．９％です。
正直なところ金利が高いと感じるかもしれませんが、理論的に考えていきたいと思います。
A 新築 １億円 利回り４．５％のアパートを
金利１．５％で３０年融資を組む
月々返済 345,120円
家賃月額 375,000円
キャッシュフロー +29,880円
B 中古 １億円 利回り９％のアパートを
金利３．９％で３０年融資を組む
月々返済 471,668円
家賃月額 750,000円
キャッシュフロー +278,332
どうでしょうか？
確かに築古は修繕費がかかりますが、修繕積立金として、物件価格の１％を毎月積み立てて頂くとすると、毎月の修繕積立金は84,000円です。
つまり築古の方が、金利は高くても圧倒的にキャッシュフローが出て、修繕積立金を考慮したとしても結果は揺るがないということになります。
そして、このノンバンクは累計で４０００万円以上の融資を組むと、金利が２．９％になりますので、実際には
月々返済額 416,229円
キャッシュフロー 333,771円
このように新築と中古には圧倒的なキャッシュフローの差が出るのです。
金利という側面だけではなく、全体的な運用に目を向ける必要があります。
５．滞納が心配
当社では新規契約の際に、必ず「家賃保証会社」に加入します。
これにより家賃の滞納を保証されますし、万が一、立退きになった際もオーナーの費用負担なく、裁判を行うことも可能です。
６．孤独死が心配
孤独死に関しても、今後ますます進む高齢化社会では避けて通れないと考えています。
当社で物件を購入して頂く際には、きちんと孤独死に対応した火災保険に加入して頂きます。
今まで特殊清掃が必要になったケースもありますが、修繕費や清掃費を保険でまかなうことができています。
７．当社で購入するメリット
日本にはたくさんの不動産会社があります。
上場しているような大手から、キラキラの不動産屋などたくさんあります。
選択肢がたくさんありすぎて、選ぶのに困ってしまうことでしょう。
でも、その会社の担当者は「収益物件に投資した経験」がありますか？
さらに「収益物件に投資して、自分で管理した経験」がありますか？
おそらくないでしょう。
当社は全員が不動産投資の経験があり、管理の経験もあります。
「サラリーマン大家目線で物件を選定し、管理も行える」というのが、当社最大のメリットです。
また、リフォーム会社、顧問弁護士があなたの賃貸経営をしっかりとサポートします。
当社は基本的に購入して頂いた物件を、当社で管理します。
購入しても入居者が入らなければ意味がありません。
当社はしっかりと入居者が入る物件しか紹介しませんし、紹介できません。
管理もするので、逃げることはしません。
８．当社もお客さんを選びます
誠に生意気で申し訳ありませんが、当社は代表石澤をはじめ、上記のかなり強いポリシーで業務にあたっています。
お客さんと当社は、あくまでも対等であり、お互いにリスペクトし合える関係を望んでいます。
場合によっては当社からお付き合いをお断りすることもありますし、もちろんお客様からお断りを頂くケースもあるかと思います。
当社の理念や考えに共感して頂けるお客さんと、末長く、できれば一生に渡ったお付き合いをしたいと考えています。
いわば当社とお客さんは運命共同体（ゲマインシャフト）です。
当社は絶対に逃げませんし、嘘はつきません。
そのようなお付き合いを希望して頂けるのであれば、ぜひこちらにご連絡下さい。
代表 石澤LINE https://line.me/ti/p/LNL_OkmO97
９．さあ夢をかなえよう
ここまで長文を読んで頂き、誠にありがとうございます。
あなたは何か思うところがあり、このホームページを読んで頂いているはずです。
当社と一緒に夢をかなえましょう。
そして、「あなたの人生を愛し、あなたの愛する人生を生きよう」ではありませんか。
ぜひ一歩を踏み出しましょう。
何かを始めるには今日が最良の時なのです。