不動産投資で規模を拡大したいけれど、2棟目、3棟目がなかなか買えない。そんな悩みを持つ方は多いのではないでしょうか。

実は、規模拡大には明確なメカニズムがあります。ポイントは、前回の記事で解説した「自己資本比率」をどうやって効率よく回復させていくか、という点にあります。

今回は、1億円の物件をモデルケースに、資産が積み上がるスピードについて具体的に解説します。

1. 1億円の物件を買うと「裏側」で何が起きるのか？

例えば、1億円の物件を以下の条件で購入したとします。

• 融資：フルローン
• 金利：2.5%
• 期間：35年

このとき、手元に残るキャッシュフローが月々15万円だとすると、年間で180万円の現金が貯まります。しかし、見るべきポイントはそこだけではありません。実は「元本の返済」という形で、着々とあなたの純資産は増えているのです。

この条件の場合、月々約20万円ずつ借金が減っていきます。つまり、年間で240万円分、あなたの「負債」が「資産」に置き換わっていることになります。

2. 「現金」と「返済」のダブル効果で自己資本を作る

ここで、1年間のトータルメリットを計算してみましょう。

• キャッシュフロー（手元の現金）：180万円
• 元本返済（減った借金）：240万円
• 合計：420万円

年間で420万円分、プラスの作用が働いていることになります。 これを5年間継続すると、合計で約2100万円。つまり、当初ゼロだった自己資本が、5年後には「2000万円超」まで積み上がった計算になります。

前回の記事で「自己資本比率20%（1億円に対して2000万円）」が次の物件を買うための安全ラインとお伝えしました。この5年という月日が、次の1億円を借りるための「切符」を作ってくれたのです。

3. 拡大スピードは加速度的に上がっていく

面白いのはここからです。 1棟目の購入から5年後、貯まった自己資金（と回復した与信）を使って2棟目を購入したとします。

• 1棟目のプラス：年420万円
• 2棟目のプラス：年420万円
• 合計：年840万円

すると、次の2000万円（3棟目のための自己資本）を貯めるのに必要な期間は、5年の半分、つまり約2.5年に短縮されます。

このように、物件が増えれば増えるほど、雪だるまを作る芯が大きくなるように、自己資本が積み上がるスピードは加速していくのです。

4. 売却（出口）で雪だるまを一気に大きくする

さらにスピードを上げるための「ブースト」が、物件の売却です。 数棟所有した中で、値上がりしている物件があれば売却を検討します。

売却によって得られるキャピタルゲイン（売却益）は、帳簿上の数字（簿価）と実際の売値とのギャップを、一気に現金として手元に残してくれます。これにより自己資本は爆発的に増え、次のステージの物件へと手が届くようになります。

まとめ：これは「雪だるまを転がすゲーム」である

不動産投資の規模拡大は、いかに効率よく雪だるまを転がしていくかというゲームのようなものです。

1. キャッシュフローと元本返済で「芯」を作る
2. 貯まった自己資本を再投資して「回転数」を上げる
3. 出口戦略（売却）で「一気に大きく」する

この仕組みを理解し、自己資本比率をコントロールしながら買い進めることができれば、サラリーマンであっても着実に、かつスピーディーに規模を拡大していくことが可能です。

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サラリーマン投資家が直面する融資の壁。一体どこまで物件を買い進めることができるのか、その基準となる自己資本比率に焦点を当てて解説します。

不動産投資で規模を拡大して、いつかはFIREしたい。そう志す投資家にとって、最大の関心事は「自分はあといくら融資を受けられるのか？」ということではないでしょうか。

巷のブログでは、フルローンが出た、オーバーローンが出たといった華やかな話を聞くことがあります。また、個人で10億円規模の物件を購入しているメガ大家も存在します。果たして、個人ではどこまで物件を買うことができるのでしょうか。

1. 規模拡大の鍵を握る 自己資本比率 とは？

融資の判断基準として、一つの目安になるのが自己資本比率です。これは、負債に対する自己資本の割合のことで、法人であれば決算書に必ず記載される重要な指標です。

$$自己資本比率 = \frac{自己資本（純資産）}{総資産（負債 + 自己資本）} \times 100$$

要は、借金と自分の資産とのバランスです。一般的な業界では自己資本比率は20%が最低ラインとされていますが、不動産や通信など、大規模な設備が必要な業種では低くなる傾向があります。

不動産投資においても、20%程度までが安全ラインとされています。つまり、自己資本比率が20%前後であれば、まだ物件を買い進めることができる一つの目安になります。

2. 数字で見る 安全ライン の具体例

例えば、1億円の借金（ローン）がある場合、2000万円程度の自己資産を持っている状態が安全ラインです。

これはざっくりとした例えですが、物件購入時に銀行から「20%の自己資金を入れてください」と言われることが多いのも、この自己資本比率20%という目安から来ていると考えられます。

このラインを下回るようなローンを組み続けていると、だんだんと自己資本比率が低下し、最終的には「これ以上の融資は難しい」という状態に陥ってしまいます。

3. なぜフルローンが可能なのか？

一方で、フルローンで物件を購入できているケースもあります。これは、不足している20%の自己資本部分を、サラリーマンとしての信用で補填していると考えることができます。

サラリーマンという職業には社会的な信用があり、銀行は「もしもの時も給与から返済ができる」と判断します。つまり、属性（勤務先や年収）が自己資本の代わりを果たしているのです。

4. 属性と資産が購入上限を決める

融資を受けられる上限額は、いわゆる属性によって大きく異なります。

1. とびきり属性が良い方
2. すでに自己資本（純資産）をたくさん持っている方

これらの方は、それだけで大きなクッションを持っていると見なされ、より多くのローンを組むことが可能になります。

これから規模を拡大したいと考えている方は、自分の属性がどれくらいの強みになるのか、そして現在の自己資本比率がどの程度なのかを把握しておくことが、着実な買い増しへの近道となります。

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今回は、そんな赤字物件を「負債」から「資産」へと変えるための戦略的売却術についてお伝えします。

1. その「安心感」、実は赤字のサインかもしれません

「見た目が綺麗」「築年数が新しい」「生命保険代わりになる」

そんな言葉に後押しされて購入した区分マンション。しかし、投資において最も重要なのはキャッシュフロー（手残り）です。

毎月の収支がマイナスで、持ち出しが続いている状態は「投資」ではなく「負担」でしかありません。私たちは、キャッシュフローが出ない物件は早期に手放し、利益を生む物件へ資産を組み替えるべきだと考えています。

2. 「いきなり売却」は損をする？

「赤字だから早く売りたい！」と焦ってそのまま売りに出すのは、実は非常に損な選択です。

投資用物件の価格は、主に「利回り」によって決まります。

つまり、家賃を上げることができれば、売却価格を直接的に引き上げることが可能なのです。何も準備をせずに売るのではなく、しっかりとした「下ごしらえ」が必要です。

3. 当社が提案する「出口戦略」のステップ

当社では、忙しいオーナー様に代わって、以下のステップで物件の価値を最大化します。

4. 忙しいサラリーマン投資家の方こそ、ワンストップで

家賃の交渉から売却の手続きまで、これらをすべて個人で行うのは至難の業です。

当社なら、これら一連の流れをワンストップでサポートいたします。

「今の家賃のまま売りに出しているが、納得いく金額がつかない」

「赤字物件をどうにかしたいが、何から手をつければいいか分からない」

そんな悩みをお持ちの方は、ぜひ一度当社へご相談ください。

あなたの不動産投資を「負のループ」から「プラスの資産形成」へと導くお手伝いをさせていただきます。

興味ある方はぜひご連絡ください。

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1. auじぶん銀行のローンの大きな特徴

ネット銀行ならではの透明性とスピードが魅力です。

• 全国対応： 離島を除く全国の物件が対象です。
• 一律の低金利： 変動金利 2.150%（2026年1月時点）。属性による金利のブレがなく、計画が立てやすいのが特徴。
• 高い融資比率（LTV）： 物件価格の最大95%まで融資可能。自己資金5%からチャレンジできます。
• 木造・軽量鉄骨に強い： 収益還元法による評価で、他行では伸びにくい軽量構造の物件にも積極的に融資を行っています。

2. 【重要】融資期間の算出ルール

auじぶん銀行の最大の特徴は、「法定耐用年数」に縛られない柔軟な期間設定にあります。

基本的な計算式

通常は以下の年数から築年数を差し引いて算出されます（最大35年）。

期間をさらに延ばす「特例」

「築年数が進んでいて期間が短くなる」という場合でも、以下の条件で延長が可能です。

• 劣化対策等級による優遇：劣化対策等級（2級以上）を取得している物件は、計算ベースがさらに5年延長（RCなら60年、木造なら55年ベース）されます。
• インスペクションの活用：建物診断（現況劣化調査）により耐久性が証明されれば、その判定に基づいた期間設定が相談可能です。

これにより、築20年の木造物件でも最長35年のローンが組める可能性があり、月々の返済額を抑えてキャッシュフローを最大化できます。

3. 融資概要一覧（ダイジェスト）

4. 利用上の注意点

メリットの多いローンですが、以下の点にはご注意ください。

• 直接申し込みは不可： auじぶん銀行と提携している不動産会社を経由した申し込みのみ受け付けています。
• 個人属性のハードル： 年収・金融資産ともに1,000万円以上が目安となるため、一定の資産背景を持つ方向けのパッケージとなっています。

石澤商会からのアドバイス

auじぶん銀行は、**「築20年前後の木造・軽量鉄骨一棟アパート」**を狙う際に、強力なパートナーとなる金融機関の一つです。他行では期間が短く設定されがちな物件でも、ここなら長期で引ける可能性があるからです。

「検討中の物件で何年ローンが組めるか知りたい」「自分の属性で審査が通るか不安」という方は、ぜひ一度石澤商会へご相談ください。最新の融資スタンスをもとに、最適なプランをご提案いたします。

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背景には、物価高による生活の圧迫があります。これまで引っ越しをしていた層が、生活費や引っ越し代の負担増によって「もう動けない」という状況に追い込まれている印象です。一方で、より安い部屋へのシフトは確実に起きており、都内や都内近郊の比較的家賃の安い物件には非常に多くのアクセスがあります。逆に、いくら家賃が安くても郊外で駅から遠い物件は、従来と同じく反応が弱いままです。

もう一つの大きな変化は、都内の条件の良い物件が、家賃を上げてもすぐに決まってしまうという点です。新宿区で扱っている広めの物件では、家賃を 1.2 倍にしても 2 日で成約しました。さらにもう 1 部屋を 1.3 倍で出したところ、こちらも 1 週間以内に決まっています。ヒアリングでは「1.5 倍でも決まる」という声もあり、都内の好条件物件の家賃は想像以上に高騰しています。

サラリーマン投資家にとっては、投資額と利回りのバランスから都心一等地の購入は難しい状況が続きますが、キャッシュのある富裕層にとっては、将来的な利回り上昇を見据えた物件選びとして十分に意味があると感じています。

一方で、今このタイミングで空室を抱えているオーナーは、かなり焦りを感じているかもしれません。ただ、いくつか有効な対策があります。まず一つは AD（広告費）を上げることです。現在、客付け営業はノルマ未達で焦っており、例年以上に広告費アップの相談が増えています。これまで 200 だったものを 400 にするだけでも、問い合わせが増えて決まりやすくなる可能性があります。

また、オーナー負担は増えてしまいますが、フリーレントの設定も非常に有効です。この時期を逃すと長期空室化するリスクが高く、空室期間が長くなるほど部屋も傷んでしまいます。多少の負担が増えたとしても、早めに決めてしまう方が合理的な選択になるケースが多いと考えています。

今年の繁忙期は、退去が出ない一方で、条件の良い物件は家賃を上げてもすぐ決まるという“二極化”が顕著です。市場の動きを正しく捉え、オーナーとしてできる対策を早めに講じることが、長期空室を避ける鍵になりそうです。

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自分だけの成功哲学をつくるステップ
では、不動産投資における自分の哲学をどう作ればいいのでしょうか。おすすめの方法は、とてもシンプルです。
① まず紙に「成功哲学」を30個書き出す
思いつくままに、自分が大切にしたい考え方、行動指針、価値観を書き出します。
例：

• 常に学び続ける
• 小さな行動を毎日積み重ねる
• リスクは正しく理解してから取る
• 嘘をつかない
• 長期的な視点で判断する
  この段階では質より量。とにかく30個出すことがポイントです。
  ② その中から「最も大切な10個」を選ぶ
  書き出した30個を見返し、特に重要だと思う10個を選びます。
  この10個が、あなたの投資人生の“軸”になります。
  ③ 選んだ10個を手帳や目につく場所に書く
  毎日必ず目に入る場所に置くことが大切です。
  人は忘れる生き物なので、繰り返し見ることで潜在意識に刷り込まれていきます。
  ④ 残りの20個は「行動のヒント」として活用する
  選ばれなかった20個も無駄ではありません。
  日々の判断に迷ったとき、行動のヒントとして役立ちます。

マインドセットが整うと何が変わるのか
マインドセットを整えると、不動産投資の判断がブレなくなります。
・焦って買わない
・必要以上に恐れない
・情報に振り回されない
・長期的な視点で行動できる
こうした“安定した判断”ができるようになることで、結果として最短距離で目標に近づけます。
不動産投資は物件選び以上に「自分との戦い」です。だからこそ、最初にマインドセットを整えることが成功の第一歩になります。

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​1. 「資産性重視」と「利回り重視」のトレードオフ
​まず、物件のコンディションと価格の関係を整理しましょう。

当たり前ではありますが資産性の高いものは利回りが低くなります。逆に資産性の低いものは利回りが高くなります。不動産投資は常に「資産性」と「利回り」のトレードオフの関係にあります。
​

2. サラリーマンリタイアを目指すなら「キャッシュフロー」を最優先に
​もしあなたが今、サラリーマンをしていて「早期リタイア（FIRE）」を目指している段階であれば、選ぶべきは後者の「利回りが高い物件」です。
​リタイアするためには、家族が十分に生活できるだけの「手残りの現金（キャッシュフロー）」を早期に構築しなければなりません。限られた軍資金を最大限に活用し、規模を拡大していくフェーズでは、多少接道が悪くても、毎月のキャッシュを運んでくれる物件を優先すべきです。
​旗竿地（敷地延長）
​前面道路が狭い
​敷地内に高低差がある
​これらは一見デメリットですが、「戦略的にキャッシュフローを狙う」と割り切って購入するのであれば、何ら問題はありません。
​

3. 上級投資家が「低利回り物件」をあえて買う理由
​では、利回り3〜4%といった、一見利益が出なさそうな物件は誰が買っているのでしょうか？それは、すでに家賃年収が5,000万円や1億円を超え、キャッシュフローに困らなくなった「成功した投資家」です。
​このフェーズになると、悩みは「利益」よりも「税金」に移ります。
​狙いは「利益の繰り延べ」：
あえて利回りを抑え、15〜20年の短期ローンを組む。収支はトントンでも、20年後には無借金の土地・建物が手元に残ります。
​節税対策としての活用：
かつての生命保険の全額損金スキームのように、今の利益を将来に先送りし、出口で資産として回収する戦略です。
​私も投資を始めたばかりの頃は、「低利回りの物件を誰が買うんだろう？」と不思議に思っていましたが、自分自身がそのステージに近づくにつれ、こうした物件のありがたみが身に染みてわかるようになりました。

​結論：今の自分に必要なのは「現金」か「資産」か
​不動産投資に「万人にとっての正解」はありません。
​リタイアを目指す段階： 多少の条件の悪さには目をつぶり、利回りとキャッシュフローを追求する。
​リタイア後の守りの段階： 納税をコントロールし、将来の資産性を重視する。
​大事なのは、周囲の意見に流されるのではなく、自分の目標から逆算して「今はどちらの戦略を取るべきか」を冷静に判断することです。
​「自分の今の状況なら、どんなスペックの物件を狙うべきか？」具体的なシミュレーションが必要な方は、ぜひお気軽にご相談ください！

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私もそうでした。

でもお金持ちとは何かと考えると、それは人それぞれなのではないでしょうか。

物事はきちんと定義することが必要です。

私は「お金が安定的に入ってきて、使っても使いきれずにどんどん貯まっていく状態」

このように考えています。

例えば不動産投資で規模が大きくなってくると、家賃が毎月１０００万円入ってきて、ローン等を返済して５００万円が残ります。このような規模の投資家はごろごろいますが、彼らはまさにこの状態です。

よっぽどの浪費家であれば使い切ってしまうかもしれませんが、そのような投資家はいつの間にか消えていきます。

大抵の投資家はせいぜい毎月１００万円もあれば十分で、残りの４００万円で再投資を行います。

当然融資を使いなが再投資をしますので、どんどん物件が増えていきます。

そうなると、さらにキャッシュが増えていく。

このような循環に入ります。

そうなると、利回りはあまり関係がなくなります。

むしろ利回りが高い物件を買ってしまうと、会計上の利益が増えてしまって、莫大な税金がかかります。

むしろ、低利回りで資産性のある物件が欲しくなります。

利回り4％でも、金利１.５％で２０年位でローンを引いて、CFがトントンでも２０年後に無借金の不動産が残る。

これで十分なのです。

会計上で利益が出れば税金が増えてしまいますが、さほど利益が出ないで、最終的には資産が残る。

そうなるとB／Sが良くなりますので、会社の財務状況が良くなります。

それにより更に物件が買えるようになるのです。

よく、そんなに物件を買ってどうするのだ？

と聞かれることがあります。

これも難しい問題ですが、チャンスがある以上、何もしないで傍観することができないんだ。

というのが答えになります。

チャンスをみすみす逃してしまうことが耐えられないのです。

というわけで、私は多分今年も物件を購入し続けることになりそうです。

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