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「複利」と聞くと、株式や投資信託をイメージする方が多いかもしれませんが、実は不動産投資においてもこの複利の力は非常に有効です。不動産における複利とは、物件から得た家賃（キャッシュフロー）を貯めて、次の物件を買い増していくことを指します。
今回は、銀行の融資を使わず、手元のキャッシュフローの再投資だけでどれほど資産が拡大するのか、1年ごとの詳細な30年間のシミュレーションをご紹介します。
【シミュレーションの前提条件】 ・自己資金：2,000万円 ・初期購入：価格500万円・表面利回り10%の区分マンションを4室（計2,000万円分）現金で購入。 ・再投資ルール：家賃収入（CF）が500万円貯まるごとに、同じ条件のマンション（価格500万円・利回り10%）を現金で買い増す。 （※簡略化のため、空室率や税金などは考慮せず、家賃収入のみの単純計算としています。総資産＝保有物件数×500万円＋手元現金です。）
【30年間の資産推移シミュレーション（1年ごと）】
| 年次 | 保有室数 | 年間家賃収入 | 総資産（推計） |
|---|---|---|---|
| 1年目 | 4室 | 200万円 | 2,200万円 |
| 2年目 | 4室 | 200万円 | 2,400万円 |
| 3年目 | 5室 | 200万円 | 2,600万円 |
| 4年目 | 5室 | 250万円 | 2,850万円 |
| 5年目 | 6室 | 250万円 | 3,100万円 |
| 6年目 | 6室 | 300万円 | 3,400万円 |
| 7年目 | 7室 | 300万円 | 3,700万円 |
| 8年目 | 8室 | 350万円 | 4,050万円 |
| 9年目 | 8室 | 400万円 | 4,450万円 |
| 10年目 | 9室 | 400万円 | 4,850万円 |
| 11年目 | 10室 | 450万円 | 5,300万円 |
| 12年目 | 11室 | 500万円 | 5,800万円 |
| 13年目 | 12室 | 550万円 | 6,350万円 |
| 14年目 | 13室 | 600万円 | 6,950万円 |
| 15年目 | 15室 | 650万円 | 7,600万円 |
| 16年目 | 16室 | 750万円 | 8,350万円 |
| 17年目 | 18室 | 800万円 | 9,150万円 |
| 18年目 | 20室 | 900万円 | 1億50万円 |
| 19年目 | 22室 | 1,000万円 | 1億1,050万円 |
| 20年目 | 24室 | 1,100万円 | 1億2,150万円 |
| 21年目 | 26室 | 1,200万円 | 1億3,350万円 |
| 22年目 | 29室 | 1,300万円 | 1億4,650万円 |
| 23年目 | 32室 | 1,450万円 | 1億6,100万円 |
| 24年目 | 35室 | 1,600万円 | 1億7,700万円 |
| 25年目 | 38室 | 1,750万円 | 1億9,450万円 |
| 26年目 | 42室 | 1,900万円 | 2億1,350万円 |
| 27年目 | 46室 | 2,100万円 | 2億3,450万円 |
| 28年目 | 51室 | 2,300万円 | 2億5,750万円 |
| 29年目 | 56室 | 2,550万円 | 2億8,300万円 |
| 30年目 | 62室 | 2,800万円 | 3億1,100万円 |
【シミュレーションから読み解くポイント】
- 雪だるま式に加速する資産拡大スピード 最初の数年間は、5室目を買うまでに3年かかるなど、ペースはゆっくりに感じるかもしれません。しかし、保有する室数が増えるにつれて家賃が貯まるスピードも早くなり、20年目以降は毎年複数の物件を買い増せるようになります。これが複利の力です。
- 2,000万円が30年後に3億円以上の資産へ 30年後には、最初の2,000万円が「62室のマンション」へと育ち、年間2,800万円の家賃を生み出すようになります。総資産額は3億1,000万円を超えますが、これは追加の自己資金を入れたわけではなく、物件が生み出した利益を再投資し続けた結果です。
この結果からも分かるように、不動産投資は時間を味方につけることで真価を発揮します。目先の利益を追うのではなく、家賃収入を着実に再投資していくという基本を守ることが、安定した資産形成への近道と言えます。
弊社では、目先の数字だけでなく、将来を見据えたアドバイスをさせていただいております。戸建・マンション・アパート・土地・収益物件の管理・トラブルなど なんでもご相談下さい。相談はもちろん無料です。
【英語版】
Title: The True Power of Compound Interest in Real Estate: A Detailed 30-Year Reinvestment Simulation
Thank you for always reading the Ishizawa blog.
When people hear “compound interest,” they usually think of stocks or mutual funds. However, real estate investment is also highly effective at utilizing the power of compound interest. In real estate, this means taking the rent (cash flow) you receive from your properties and reinvesting it to buy more properties.
Today, we will simulate how much your assets can grow over 30 years using a simple reinvestment strategy, without relying on bank loans, looking at the detailed year-by-year progression.
【Simulation Conditions】 ・ Initial Capital: 20 million JPY ・ Initial Purchase: Four condominium units priced at 5 million JPY each, with a surface yield of 10% (Total 20 million JPY). ・ Reinvestment Rule: Every time the accumulated cash flow (rent) reaches 5 million JPY, purchase another condominium unit under the same conditions (5 million JPY, 10% yield) in cash. (Note: For simplicity, taxes and maintenance costs are excluded. Assets are calculated as the number of properties × 5 million JPY + remaining cash.)
【30-Year Year-by-Year Simulation Results】
| Year | Total Properties | Annual Rent | Total Assets (Est.) |
|---|---|---|---|
| Year 1 | 4 units | 2,000,000 JPY | 22,000,000 JPY |
| Year 2 | 4 units | 2,000,000 JPY | 24,000,000 JPY |
| Year 3 | 5 units | 2,000,000 JPY | 26,000,000 JPY |
| Year 4 | 5 units | 2,500,000 JPY | 28,500,000 JPY |
| Year 5 | 6 units | 2,500,000 JPY | 31,000,000 JPY |
| Year 6 | 6 units | 3,000,000 JPY | 34,000,000 JPY |
| Year 7 | 7 units | 3,000,000 JPY | 37,000,000 JPY |
| Year 8 | 8 units | 3,500,000 JPY | 40,500,000 JPY |
| Year 9 | 8 units | 4,000,000 JPY | 44,500,000 JPY |
| Year 10 | 9 units | 4,000,000 JPY | 48,500,000 JPY |
| Year 11 | 10 units | 4,500,000 JPY | 53,000,000 JPY |
| Year 12 | 11 units | 5,000,000 JPY | 58,000,000 JPY |
| Year 13 | 12 units | 5,500,000 JPY | 63,500,000 JPY |
| Year 14 | 13 units | 6,000,000 JPY | 69,500,000 JPY |
| Year 15 | 15 units | 6,500,000 JPY | 76,000,000 JPY |
| Year 16 | 16 units | 7,500,000 JPY | 83,500,000 JPY |
| Year 17 | 18 units | 8,000,000 JPY | 91,500,000 JPY |
| Year 18 | 20 units | 9,000,000 JPY | 100,500,000 JPY |
| Year 19 | 22 units | 10,000,000 JPY | 110,500,000 JPY |
| Year 20 | 24 units | 11,000,000 JPY | 121,500,000 JPY |
| Year 21 | 26 units | 12,000,000 JPY | 133,500,000 JPY |
| Year 22 | 29 units | 13,000,000 JPY | 146,500,000 JPY |
| Year 23 | 32 units | 14,500,000 JPY | 161,000,000 JPY |
| Year 24 | 35 units | 16,000,000 JPY | 177,000,000 JPY |
| Year 25 | 38 units | 17,500,000 JPY | 194,500,000 JPY |
| Year 26 | 42 units | 19,000,000 JPY | 213,500,000 JPY |
| Year 27 | 46 units | 21,000,000 JPY | 234,500,000 JPY |
| Year 28 | 51 units | 23,000,000 JPY | 257,500,000 JPY |
| Year 29 | 56 units | 25,500,000 JPY | 283,000,000 JPY |
| Year 30 | 62 units | 28,000,000 JPY | 311,000,000 JPY |
【Key Takeaways】
- The Snowball Effect For the first few years, the growth might feel slow. It takes three years just to save enough to buy the 5th property. However, as the number of properties increases, the speed at which cash accumulates naturally speeds up. By year 20, you are buying multiple properties every year. This is the true power of compound interest.
- Turning 20 Million into 310 Million By year 30, your initial 20 million JPY investment grows into 62 properties, generating 28 million JPY in annual rent, with total assets exceeding 310 million JPY. This is purely from reinvesting the rent produced by the assets themselves.
This simulation clearly shows that real estate investment is a game of patience and time. Instead of looking for quick profits, maintaining a steady strategy of reinvesting cash flow builds a solid financial foundation.
We provide advice with a long-term perspective, not just focusing on short-term numbers. Whether it is houses, condominiums, apartments, land, income property management, or troubleshooting, please consult us about anything. Consultations are, of course, free.