penguin不動産投資において、一つの物件を長く持つことも素晴らしい戦略ですが、「優良な物件を定期的に買い増していく」ことで資産拡大のスピードは飛躍的に向上します。
今回は、「もし40歳の会社員（年収1,000万円）が、4年に1回のペースで築浅物件を買い増していったらどうなるのか？」という具体的な20年間のシミュレーションを行ってみたいと思います。
実際の数字の推移を見ることで、冷静な投資判断の基準がよりクリアになるはずです。ぜひご自身の将来と重ね合わせながらご覧ください。
【シミュレーションの前提条件】 ・投資家プロフィール：40歳・会社員（年収1,000万円） ・購入ペース：4年に1回（1年目、5年目、9年目、13年目、17年目に購入） ・物件の条件：価格1億円 / 築浅物件 / 表面利回り6.5%（年間家賃収入650万円） ・融資条件：フルローン / 金利2.7% / 借入期間35年 （※簡略化のため、空室率や税金、経費などは考慮せず、家賃収入とローン返済額のみの単純計算としています。）
1棟あたりの収支： ・年間家賃収入：650万円 ・年間ローン返済：約442万円 ・年間キャッシュフロー：約208万円（月間約17.3万円）
【20年間のキャッシュフロー推移】
| 年次 (年齢) | 保有棟数 | 年間家賃収入 | 月間CF | 年間CF | 累計CF |
|---|---|---|---|---|---|
| 1年目 (40歳) | 1棟 | 650万円 | 約17.3万円 | 約208万円 | 約208万円 |
| 2年目 (41歳) | 1棟 | 650万円 | 約17.3万円 | 約208万円 | 約416万円 |
| 3年目 (42歳) | 1棟 | 650万円 | 約17.3万円 | 約208万円 | 約624万円 |
| 4年目 (43歳) | 1棟 | 650万円 | 約17.3万円 | 約208万円 | 約832万円 |
| 5年目 (44歳) | 2棟 | 1,300万円 | 約34.7万円 | 約416万円 | 約1,248万円 |
| 6年目 (45歳) | 2棟 | 1,300万円 | 約34.7万円 | 約416万円 | 約1,664万円 |
| 7年目 (46歳) | 2棟 | 1,300万円 | 約34.7万円 | 約416万円 | 約2,080万円 |
| 8年目 (47歳) | 2棟 | 1,300万円 | 約34.7万円 | 約416万円 | 約2,496万円 |
| 9年目 (48歳) | 3棟 | 1,950万円 | 約52.0万円 | 約624万円 | 約3,121万円 |
| 10年目 (49歳) | 3棟 | 1,950万円 | 約52.0万円 | 約624万円 | 約3,745万円 |
| 11年目 (50歳) | 3棟 | 1,950万円 | 約52.0万円 | 約624万円 | 約4,369万円 |
| 12年目 (51歳) | 3棟 | 1,950万円 | 約52.0万円 | 約624万円 | 約4,993万円 |
| 13年目 (52歳) | 4棟 | 2,600万円 | 約69.3万円 | 約832万円 | 約5,825万円 |
| 14年目 (53歳) | 4棟 | 2,600万円 | 約69.3万円 | 約832万円 | 約6,657万円 |
| 15年目 (54歳) | 4棟 | 2,600万円 | 約69.3万円 | 約832万円 | 約7,489万円 |
| 16年目 (55歳) | 4棟 | 2,600万円 | 約69.3万円 | 約832万円 | 約8,321万円 |
| 17年目 (56歳) | 5棟 | 3,250万円 | 約86.7万円 | 約1,040万円 | 約9,362万円 |
| 18年目 (57歳) | 5棟 | 3,250万円 | 約86.7万円 | 約1,040万円 | 約1億402万円 |
| 19年目 (58歳) | 5棟 | 3,250万円 | 約86.7万円 | 約1,040万円 | 約1億1,442万円 |
| 20年目 (59歳) | 5棟 | 3,250万円 | 約86.7万円 | 約1,040万円 | 約1億2,482万円 |
いかがでしょうか。 40歳からスタートして59歳を迎える20年後には、なんと累計1億2,400万円以上の手残り（キャッシュフロー）が積み上がる計算になります。17年目以降は年間1,000万円以上のキャッシュフローを生み出しており、これだけでも経済的な安定をもたらす強固な基盤となるでしょう。
そして忘れてはいけないのが、以前のブログでもお伝えしている「見えない貯金（ローン元本の減少）」の存在です。 この20年間で、5つの物件の家賃収入から金融機関へ返済されたローン元本の総額は約1億2,683万円にも上ります。つまり、手元の現金とローン残債の減少分を合わせると、約2億5,000万円もの純資産が築き上げられたことになるのです。
もちろん、これは満室想定での計算であり、実際には税金や修繕費などの考慮も必要です。しかし、不動産投資が持つ「時間を味方につけた複利的なパワー」は十分に感じていただけるかと思います。
だからこそ、将来も資産価値が維持されるエリアの物件をしっかりと見極め、適切な融資と長期間の運用を前提とした計画を立てることが安定した資産形成への近道となります。目先のキャッシュフローだけに一喜一憂するのではなく、この「見えない貯金を含めて着実に資産規模が拡大していく仕組み」を理解し、中長期的な視点を持つことこそが、強固なポートフォリオを築く秘訣と言えます。
弊社では、こうした「見えない利益」まで見据えた、長期的な視点でのアドバイスをさせていただいております。世田谷を本店としつつ全国の不動産を取り扱い、戸建・マンション・アパート・土地・収益物件の管理・トラブルなど なんでもご相談を承っております。相談はもちろん無料ですので、ぜひお気軽にお声がけください。
