penguin最近、金利の上昇が話題になっています。今後も上がっていくことが予想されており、不動産投資家の方々にとっては「これから大変になるのでは…」と不安を感じる方も多いかと思います。
そこで今回は、実際の金利上昇がどれぐらいの影響を及ぼすのかを、シミュレーションしながら考えていきたいと思います。実際の数字を見ることによって冷静な投資判断が可能になりますので、是非ご覧ください。
ここでは、物件価格1億円（フルローン）、物件利回り6.5%で35年のローンを引いた場合を想定します。こちらを30年間保有し、最後に利回り10%で売却（年間家賃650万円 ÷ 10% ＝ 売却価格6,500万円）した場合の「金利2.5%」と「金利3.5%」の2パターンのシミュレーションを見てみましょう。
【パターンA】金利2.5%の場合
- 年間家賃収入：650万円
- 年間返済額：約429万円
- 30年間の累計キャッシュフロー（手残り）：約6,630万円
- 30年後のローン残債：約2,014万円
- 売却時の利益（売却価格6,500万 − 残債2,014万）：約4,486万円
- 30年間のトータル利益：約1億1,116万円
【パターンB】金利3.5%に上がった場合
- 年間家賃収入：650万円
- 年間返済額：約496万円
- 30年間の累計キャッシュフロー（手残り）：約4,621万円
- 30年後のローン残債：約2,272万円
- 売却時の利益（売却価格6,500万 − 残債2,272万）：約4,228万円
- 30年間のトータル利益：約8,849万円
いかがでしょうか。 確かに金利が1%上がるとトータルの利益は減りますが、1億円で買った物件が大きく値下がりし、6,500万円で売却するという厳しめの条件でも、最終的に約8,800万円もの利益が手元に残ります。そうなると意外に金利が1%違ったとしても、やはり不動産投資は有利だと私は考えますが、皆さんはいかがでしょうか？
これほど手堅い結果になる理由は、毎月の返済によって元本が減り、どんどん「貯金のような見えないキャッシュフロー」になって積み重なっていくからです。1億円の借入も30年後には2,000万円台まで減っているため、これだけ安く売却してもまとまった現金が手元に残るのです。
だからこそ、資産価値が維持されるエリアをしっかりと見極め、適切な融資を味方につけることが安定した資産形成への近道となります。目先の金利の上下に過度な不安を抱くのではなく、この「見えない貯金が着実に積み上がっていく仕組み」を理解し、中長期的な視点を持つことこそが、強固なポートフォリオを築く秘訣と言えます。
弊社では、こうした「見えない利益」や金利動向まで見据えた、長期的な視点でのアドバイスをさせていただいております。戸建・マンション・アパート・土地・収益物件の管理・トラブルなど なんでもご相談下さい。相談はもちろん無料です。