penguin私が考える不動産投資に対する最も重要なメリットはキャッシュフローですが、実はそれと同じぐらい「ローンの返済」も大きなメリットなのです。
この点に関しては、ほとんどの不動産投資に関する書籍では触れられておらず、一般的な投資家の方は気がついていないところだとは思いますが、かなり重要です。
つまり、資産価値が今後も保たれそうな場所に物件を買うということは、元本が毎月の返済によって減ることにより、どんどん「貯金のような見えないキャッシュフロー」になって積み重なっていくということです。
ここで、具体的なシミュレーションを見てみましょう。（※便宜上、金利1.5％・フルローンと仮定して計算しています）
【パターンA】融資額5,000万円（物件利回り6%、融資期間30年）
- 年間家賃収入：300万円
- 1年目で減る元本（見えない貯金）：約133万円
- 10年間で減る元本の総額：約1,424万円
【パターンB】融資額3億円（物件利回り6%、融資期間30年）
- 年間家賃収入：1,800万円
- 1年目で減る元本（見えない貯金）：約798万円
- 10年間で減る元本の総額：約8,544万円
いかがでしょうか。同じ利回り・同じ期間であっても、融資額の違いによって、積み上がる「見えない利益」にはこれほど圧倒的な差が生まれます。
つまり、この元本が減っていくという効果を最大化するには、極力組めるところまでローンを組んでしまうことが非常に有効なのです。借入額を大きくすればするほど、毎月の返済によって減っていく元本の額も大きくなるため、結果的にこの「見えない貯金」の積み上がるスピードが劇的に加速します。
目の前の手残りばかりに目が行きがちですが、着実に借入元本が減っていくことは、将来の純資産を確実に増やしていることと同義です。これを理解し、価値が落ちにくいエリアに投資をして最大限のローンを組むことこそが、資産を強固にする最大の秘密と言えます。
弊社では、こうした「見えない利益」まで見据えた長期的な視点でのアドバイスをさせていただいております。戸建・マンション・アパート・土地・収益物件の管理・トラブルなど なんでもご相談下さい。相談はもちろん無料です